A aquisição de um imóvel deve ser sempre um processo muito cuidadoso. Tanto para a pessoa física, com a aquisição da casa própria, quanto pela pessoa jurídica, com a alocação do estabelecimento comercial ou industrial naquele imóvel considerado perfeito para a atividade. Ainda que a ansiedade pela concretização do sonho da propriedade impacte no desejo de transpor o cumprimento das etapas necessárias, é necessário, sim, muita cautela.

Inicialmente, é preciso fazer uma análise criteriosa de toda a documentação do imóvel e do vendedor, solicitando todas as certidões judiciais e extrajudiciais. Muitas vezes, ao levantarmos documentos dos imóveis e dos vendedores, acabamos, por exemplo, obtendo certidões tributárias “Positivas com Efeitos de Negativas”, dando uma falsa sensação de que está tudo conforme. No entanto, referida certidão significa que o vendedor possui débitos tributários com exigibilidade suspensa, normalmente por parcelamento. E, neste caso, a verdade é que já há inscrição de algum débito em dívida ativa. 

Nestes casos, é de extrema importância que o comprador do imóvel solicite esclarecimentos ao vendedor. Isto porque, caso exista alguma inscrição de crédito tributário em dívida ativa – a menos que o devedor tenha reservado quantia suficiente para pagamento – as vendas realizadas após referida inscrição serão consideradas como fraudulentas, nos termos da Lei Complementar 118/2005 e dos recentes julgados do STJ.  Assim, é necessário que o vendedor esclareça quais são as inscrições pendentes e se há capacidade de pagamento, ficando ao critério do Comprador a análise do risco da operação.  Para evitar dissabores, recomenda-se, no caso dos débitos tributários, que as aquisições sejam feitas somente após a baixas das inscrições em dívida ativa em nome do vendedor. Caso contrário, o comprador estará sujeito, sim, à declaração de fraude. 

Portanto, inúmeras são as armadilhas a que o pretenso comprador está exposto em todo o processo de aquisição, que poderão, inclusive, culminar com a anulação do negócio jurídico de aquisição. É preciso ter em mente que a Súmula 375 do STJ estabelece que:

“O reconhecimento de fraude à execução depende do registro de penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente”.

Porém ela é inaplicável em face das execuções fiscais, ou seja, em face dos débitos originários da créditos tributários. Assim, a velha máxima de que “se não houver penhora registrada no imóvel, não há problema” é um mito há muito tempo deve ser relativizado. E existem outras tantas questões que, além do registro de penhora, devem ser observadas. 

Caso o imóvel objeto da aquisição esteja locado, também é preciso assegurar-se, através de um documento formal, que o locatário renunciou ao direito de preferência. Assim como verificar se o contrato de locação está registrado na matrícula do imóvel e como ficará a situação do locatário com a aquisição.

Desta forma, o ideal é que todo o processo de aquisição seja acompanhado por um profissional com experiência na área imobiliária. Somente um olhar técnico é capaz de identificar possíveis contingências que precisam de aprofundamento.  Caso haja apontamentos nas certidões, é recomendável pedir esclarecimentos ao vendedor. Não se esqueça, também, de investigar por conta própria a origem de referido apontamento. Feita a análise dos apontamentos, é necessário sopesar os riscos e avaliar a viabilidade da aquisição. 

Por fim, recomenda-se que toda a documentação levantada deve ser arquivada e mantida pelo comprador enquanto o imóvel for de sua propriedade. São estes documentos que comprovarão que todas as cautelas foram tomadas antes da aquisição do imóvel, garantindo-lhe a condição de terceiro de boa-fé. 

*Texto: Carolina Kantek
*Editado por: Luiza Guimarães