A aquisição de um imóvel é um processo longo e burocrático. Por isso, recomenda-se que o comprador seja auxiliado por alguém que tenha conhecimento no ramo de direito imobiliário. Como muitas vezes os entendimentos jurisprudenciais, ou seja, as decisões reiteradas dos Tribunais no mesmo sentido, ditam as regras para os negócios jurídicos, é bom ter por perto um advogado.

Existem muitos documentos a serem analisados, dentre eles, certidões de distribuição de feitos judiciais. Neste sentido, caso haja algum processo em nome do vendedor, o advogado é a figura mais apta para fazer a análise do caso e dimensionar o impacto que aquele processo poderá ter na compra e venda do imóvel. Da mesma forma, na análise da matrícula, pode haver averbação de penhoras ou outros tipos de ônus decorrentes de ordens emanadas de processos judiciais. O advogado poderá realizar a análise do processo judicial com o objetivo de verificar possível impacto na realização do negócio.

Problemas de natureza jurídica que podem ocorrer caso a aquisição de imóvel não seja feita com os mínimos cuidados

Caso a aquisição do imóvel seja feita sem os cuidados necessários, pode haver questionamento com relação à validade do negócio jurídico de compra e venda. Havendo débitos em nome do vendedor, por exemplo, pode-se falar, a depender do caso, em fraude à execução. A fraude à execução pode ser alegada nas seguintes circunstâncias:

• Se quando o negócio foi feito o vendedor já possuía dívidas capazes de reduzi-lo à insolvência – dívidas em valor maior que o valor de seus bens 
• Se havia registro de penhora (Súmula 375 do STJ),
• Se comprovado que o comprador não agiu com o padrão de conduta esperado para um negócio imobiliário.

Quando há o reconhecimento de fraude à execução ocorre o que se chama de “ineficácia da venda do imóvel”. Na prática, é como se a aquisição não tivesse sido realizada e o imóvel volta para o patrimônio do vendedor. Considera-se que o vendedor não poderia ter feito o negócio e este imóvel deve ser destinado ao pagamento de suas dívidas já constituídas. 

O grande problema é que, quando finalmente revelam-se essas situações, normalmente o comprador incauto já efetuou o pagamento. O ressarcimento torna-se quase impossível nesses casos. Cabe ressalvar que no caso de dívidas tributárias a situação é ainda mais delicada, pois entende o STJ que a partir da nova redação do artigo 185 do CTN dada pela Lei Complementar nº 118/2005 basta que os débitos estejam inscritos em dívida ativa (e que o vendedor não tenha bens suficientes para saldá-los) para que se presuma a fraude, não se aceitando sequer a alegação de adquirente de boa-fé por parte do comprador.

Como o comprador pode se defender?

A defesa do Comprador é feita através de Embargos de Terceiro e sempre vai estar baseada na boa-fé. E a boa-fé aqui significa ter o comprador adotado todos os meios para buscar informações sobre possível ação em curso contra o vendedor, ou existência de ônus/gravame no registro do imóvel. É a conduta diligente do comprador que comprova a sua boa-fé. 

Portanto, é fundamental a obtenção de todas as certidões em nome do vendedor.  E, além de realizar a busca de todas as informações e certidões do vendedor, o comprador deve mantê-las em seu poder mesmo após a aquisição do imóvel, para que possa fazer a comprovação da boa-fé, caso seja necessário. 

O vendedor pode ser responsabilizado em caso de decretação de fraude? 

Para que haja a decretação da fraude, é necessário que o comprador:

• Não tenha sido cauteloso o suficiente na busca de informações sobre o vendedor;
• Tenha agido de má-fé. Desta forma, há uma conduta negligente ou reprovável por parte do comprador, o que faz com que o vendedor não seja o único agente causador do dano. 

Assim, salvo melhor juízo, o vendedor não pode ser responsabilizado, mas tão somente demandado a devolver o valor pago pelo imóvel, sob pena de enriquecimento ilícito. No entanto, se a situação deste vendedor já é de insolvência, dificilmente o comprador conseguirá a restituição dos valores utilizados para o pagamento pela compra do imóvel.

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Texto: Carolina Kantek
Edição: Luiza Guimarães