A aquisição de um imóvel comercial muitas vezes precede de inúmeros entraves burocráticos: levantamento de documentação, aprovações por inúmeros níveis de diretorias internas e externas, riscos aparentes, e até mesmo ocultos, de fraude. Enfim, muitas são as questões que precisam ser enfrentadas antes da aquisição de um imóvel comercial, principalmente se envolvem a futura instalação de uma indústria.
Por outro lado, real é a necessidade de fixação definitiva de empresas em instalações industriais já customizadas, o que, muitas vezes, não é financeiramente viável em simples contratos de locação, tendo em vista que a construção, manutenção e gestão de obras, nos casos de locações comerciais tradicionais, podem implicar em grandes custos e incômodos para o locatário. O mesmo se aplica para escritórios, barracões, etc.
Assim, como ferramenta estratégica, o contrato de locação na modalidade Build to Suit pode ser uma opção a ser considerada. Por este contrato, a aquisição e edificação ou reforma do imóvel é feita pelo locador “sob encomenda” do locatário. O locador adquire um imóvel e nele constrói uma estrutura para atender às necessidades específicas de um determinado locatário, celebrando com ele um contrato de locação de longo prazo. Para o locador, esse contrato proporcionará o retorno do investimento da aquisição e da construção acrescido de lucro. Já para o locatário, ele proporcionará a possibilidade de locação de um imóvel exatamente de acordo com as suas necessidades, sem desembolso de alto investimento financeiro.
A Lei de Locações – lei 8.245/91, com as alterações introduzidas pela Lei 12.744/12, em seu artigo 54-A, determina que as condições dessa modalidade de contratação são livremente pactuadas pelas partes, inclusive determinando que a multa por rescisão antecipada não excederá a soma dos aluguéis a receber até o final da locação. Estas disposições conferem uma boa margem de negociação na elaboração dos contratos Build to Suit, conferindo assim uma importante capacidade de adaptação das condições contratuais à real vontade e necessidade das partes. A lei determina, inclusive, que as partes podem pactuar a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis.
A jurisprudência tem entendido que o contrato Build to Suit é um contrato paritário, estando as partes envolvidas em igualdade de condições. Este entendimento oferece bastante segurança para esta relação contratual, vez que a possibilidade de alegação de hipossuficiência de uma parte, ou a possibilidade de relativização das cláusulas contratuais, fica afastada.
Portanto, o que se observa é que o Contrato Build to Suit é muito mais do que um Contrato de Locação, podendo ser palco para uma sofisticada estratégia negocial e econômica, com a possibilidade de fixação de diversas obrigações para ambas as partes, fazendo parte da própria gestão empresarial.
*Texto por: Carolina Kantek
*Editato por: Luiza Guimarães
*Revisado por: Alessandra Dabul
