A Lei nº 14.973/2024, publicada em 16/09/2024, entre outros temas, trouxe a possibilidade de atualização do valor dos imóveis para os valores de mercado na declaração do imposto de renda. A Lei vale para pessoas físicas e pessoas jurídicas, desde que o imposto de renda seja recolhido em até 90 dias da publicação da referida Lei, mediante forma e prazos a serem definidos pela Receita Federal do Brasil (1).
Para pessoas físicas, a referida atualização se aplica aos bens já declarados e o ganho de capital terá incidência de Imposto de Renda na alíquota de 4% sobre a diferença do custo de aquisição, devendo ser incluído na declaração do imposto de renda do ano-calendário 2024 (exercício 2025) como custo de aquisição adicional dos respectivos bens imóveis.
Para pessoas jurídicas, a referida atualização se aplica aos bens imóveis constantes no ativo permanente de seu balanço patrimonial e o ganho de capital terá a incidência de IRPJ na alíquota de 6% mais CSLL na alíquota de 4%, totalizando 10% sobre a diferença do custo de aquisição. E, os valores decorrentes da referida atualização não poderão ser considerados como despesa de depreciação.
Contudo, embora a referida Lei pareça ser vantajosa, há que se ter cuidado em relação à sua aplicação, notadamente se considerarmos o tempo e a destinação dos bens objeto da referida atualização.
Isto porque a referida lei prevê, no seu artigo 8°, que no caso de alienação ou baixa de bens imóveis sujeitos à referida atualização, o ganho de capital decorrente da referida atualização deverá ser calculado considerando fórmula específica – [CAA + (DTA x %)] (2) – onde haverá desconto proporcional e progressivo ao número de meses decorridos desde a data da referida atualização até a efetiva alienação/venda do bem para apuração de possível ganho de capital, conforme segue:
0% Até 36 meses
8% Após 36 meses e até 48 meses
16% Após 48 meses e até 60 meses
24% Após 60 meses e até 72 meses
32% Após 72 meses e até 84 meses
40% Após 84 meses e até 96 meses
48% Após 96 meses e até 108 meses
56% Após 108 meses e até 120 meses
62% Após 120 meses e até 132 meses
70% Após 132 meses e até 144 meses
78% Após 144 meses e até 156 meses
86% Após 156 meses e até 168 meses
94% Após 168 meses e até 180 meses
100% Após 180 meses.
Desta forma, caso haja interesse na venda/baixa do bem imóvel em período anterior a 36 meses, além de ter pagado ganho de capital em alíquota reduzida (4% ou 10%) até 15/12/2024, a pessoa física ou jurídica ainda terá que recolher imposto sobre ganho de capital em seu montante integral, ou seja, 15% a 22,5% para pessoa física e 34% para a pessoa jurídica.
A partir de 36 meses, os descontos trazidos pela referida Lei começariam a ser aplicados de maneira progressiva até 180 meses.
De modo que, a depender do tempo e a destinação do bem que receberá a referida atualização, a Lei 14.973/2024 pode não se mostrar tão vantajosa e, até mesmo, ser prejudicial aos interesses de determinados contribuintes, com recolhimento a maior dos tributos incidentes sobre o ganho de capital.
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Notas:
(1) Regulamentação ainda não publicada até a data de edição deste artigo
(2) GK = valor da alienação – [CAA + (DTA x %)]
GK = ganho de capital
CAA = custo do bem imóvel antes da atualização
DTA = diferencial de custo tributado a título de atualização
% = percentual proporcional ao tempo decorrido da atualização até a venda.
Texto por: Gabriel Meister
Editado por: Luiza Guimarães
