Antes de realizar uma aquisição imobiliária, muitas questões devem ser analisadas e ponderadas pelas partes, especialmente pelo comprador. Dentre elas, um questionamento sempre se faz presente: sobre qual valor deve ser calculado o ITBI – Imposto sobre transmissão de bens imóveis, incidente nessa operação? A base de cálculo seria sobre o valor constante no carnê do IPTU? Este é o valor venal? Ou seria sobre o valor do negócio? Observa-se que, ainda que houvesse dúvida acerca da correta base de cálculo deste imposto, na imensa maioria dos casos recolhia-se o ITBI com base no valor venal declarado no carnê de IPTU, até mesmo porque este valor normalmente era inferior ao valor da negociação.
Porém, agora a regra está clara. No final do mês de fevereiro, em julgamento do Recurso Especial nº 1.937.821, o STJ – Superior Tribunal de Justiça – decidiu, em julgamento de Recurso Repetitivo, que a base para o cálculo do ITBI é o valor da negociação, e não o valor utilizado como base de cálculo do IPTU.
Sem adentrar às questões e definições do direito tributário que muito bem serviram de fundamentação para a recente decisão do STJ, a intenção desta publicação é trazer um esclarecimento para quem vai transmitir bens imóveis e direitos. Isto porque, no passado, sem uma resposta objetiva acerca da correta base de cálculo, a dúvida muitas vezes impactava na própria realização do negócio. É sabido que há grande divergência entre o valor utilizado como base para o cálculo do IPTU e o valor da negociação em si. Não saber exatamente sobre qual valor seria calculado o imposto levava à insegurança quanto ao real custo da operação em si.
Pois bem, elucidando esta importante questão, definiu o STJ que a base de cálculo do ITBI não está vinculada à base de cálculo do IPTU, e que o ITBI deve ter como base de cálculo o valor declarado pelo contribuinte, valor este consistente no valor do imóvel para aquele negócio específico e individualizado. Ressalta-se que, no entanto, que este valor deve ser o valor real de mercado, pois caso o fisco entenda que o valor da transação informado pelo contribuinte está incompatível com a realidade, poderá instaurar procedimento próprio para arbitrar a base que entender correta, cabendo ao contribuinte defender-se.
Este julgamento é de extrema relevância, pois foi proferido em recurso contra acórdão de IRDR – Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas – ou seja, este entendimento será aplicado em todos os processos que discutam esta mesma situação.
Artigo por Carolina Kantek
Edição por Luiza Guimarães
